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稍回顾一下 2000年到2004年发生了什么? 事实上我应该说 从2000年到2006年 因为这期间正是房地产泡沫发生时 取得贷款变得容易了 或者说实质上贷款降低了标准 随着时间的推移 取得贷款的程序也变得原来越简单 这使得更多的人能贷款买房 所以一定程度上人为推高了房产需求 因为在纽约时报的文章中我们看出 人们的收入并没有增加 人口也没有增加到可以 消化供给的速度 所以只是允许了那些原来租房子的人 和那些省不下交首付的人 现在也加入到买房子的行列中 因此现在有更多的人出价买同一栋房子 哄抬房价 但这引出个明显的问题 为什么取得贷款变得愈加容易? 让我们回到美好的过去 比如说90年代初期 或者 让我们回到更早 让我们去看经典的房屋贷款是怎么实现的 一般来说 如果我想得到贷款我会去银行 银行的信贷员 他将会把银行的钱贷给你去买房子 对吧?他贷给你钱买房子 你会付给他利息 对吧? 这是我 所以银行的信贷员 他真正关心的是 他们不会在交易中损失金钱 如果他贷给你1百万美金 他想确保无论发生什么 即使你被炒了鱿鱼 被逮捕 即使你跑路 他依然能够把他那一百万美金收回 如果回想一下 我们关于权益和资产负债表的介绍 这就是原因 在当时 他们确保你能为你的房子付20% 25%的首付 你有一个好的信用评级 你有一个好的稳定的收入 因为银行家和信贷员 可能会遇上麻烦 他们的奖金依赖于发放贷款带来的利润 这就是传统模式 从上世纪90年代中期发生了什么 尤其在加利福尼亚 而后2001年到2002年 扩展到全国范围内 我们称为 抵押贷款市场的证券化 这件事 平心而论 实际上之前已经发生一段时间了 有像房利美和房地美这样的公司 关于那些事我会做一个独立的视频 但是房利美和房地美 本质上说有同样的标准 他们有一个我们称之为符合贷款的标准 我认为标准是 你必须有20%的首付款 你必须有一定的信用分数 一定的稳定收入 所以房地美和房利美就是那些 可能从当地银行家那里购买贷款的公司 但是他们的标准和当地银行的一样高 他们是基于- 我认为他们事实上是 受国会监督 所以他们不会随意发放贷款 关于房利美和房地美 我会做一个完整视频进行介绍 在90年代末发生的事 尤其是在这个十年的早些时候 存在一个政府支持之外 的产业 政府支持的产业就是 房利美和房地美 本质上来说就是- 我不是去找本地银行贷款 这个还是我 而是去找本地按揭贷款经纪人 美国国家金融服务公司是其中最著名的了 他们是认证企业理财师 这是他们的股票自动收录机 他们还没破产 所以我要去国家金融服务公司 基本上我会从那里得到1百万美元的房产贷款 我会从他们那里得到1百万美元 同时我同意向国家金融服务公司支付利息 但国家金融公司会做像这样的交易一百万次 那么乘以一百万 对吧? 他们会向一百万人发放房产贷款 把这些贷款组合起来 之后卖掉这些贷款 我们说 他们会卖给像贝尔斯登这样的公司 所以这是一个投资银行 我们叫它贝尔斯登 但愿没有人起诉我 我猜他们现在有更大的问题 无暇顾及我的youtube视频 他们把它卖给贝尔斯登 贝尔斯登会把那些贷款打包 基本上是那些贷款人的欠条 之后贝尔斯登会把打包后的贷款卖给投资者 所以说基本上 我的买房首付到了投资者那里 而不是由国家金融服务公司对这笔钱负责 你们可以看到- 这是投资者 我知道我的板书很烂 但是你应该看关于按揭证券 和抵押债务的视频 如果你想更好理解 钱是怎样流动的话 但是最基本的是 因为这个过程 导致了什么? 国家金融服务公司只是做了一个交易 他们只是为我的贷款办手续 他们暂时持有贷款 他们做了一点尽职调查 作为回报 国家金融服务公司的抵押贷款经纪人 将从那比交易中取得一定的报酬 为我的抵押贷款做这个手续 他们可能会得到5000美元 对吧? 之后贝尔斯登将会对这些 抵押贷款进行打包 现在将达到数十亿美元 而后重新打包并把它们卖给投资者 这个过程中 贝尔斯登分一杯羹 而贝尔斯登同时做数百万次 的抵押贷款 在数十亿的美元中 贝尔斯登会分一杯羹 所以贝尔斯登基本上会得到酬金 就像抵押贷款经纪人一样 当然这是一大笔酬金 最后投资者将得到我付的利息 对吧? 让我们来看利率 如果我付7%的利息 其他一百万人也付7%的利息 投资者就按他的钱得到7%的利息收入 这似乎是一个非常合理的过程 当然那些投资者会关心 他们拿出去的钱- 因为他们把钱给了投资银行 投行把钱给了国家金融服务公司 这就是我那一百万美金的本质来源 那些投资者会把他们的钱投出去的唯一原因 是他们有足够的信心相信 那些贷款都是优质贷款 那些投资者 不知道我是谁 他们不知道我的工作是什么 我能偿还贷款的可能性有多大 所以投资者不得不依赖于有人 告诉他那些贷款是优质贷款 轮到评级机构出场了 评级机构有标普和穆迪等 他们评估资产 那些按揭证券 他们说的是- 他们将看看这一大笔抵押贷款 那些贝尔斯登已经打包在一起的 百万的抵押贷款 他们将查看历史违约率 而后他们会说 哇 这些抵押贷款真的从未违约 你可以思考一下为什么没有违约 因为房价一直在涨 所以那些抵押贷款真的从未违约过 有很大的机会能 拿回全部的钱 因此评级机构给这些抵押贷款 AAA等级 所以投资者是那些人呢 谁知道呢 可能是中国央行 可能是对冲基金 可能是很多的人 可能是投行本身 有时他们买这些抵押贷款 赚额外的钱 那些投资者 他们不知道究竟是谁借的钱 或者说借款者的信用评级如何 任何东西他们都不知道 他们只是坚信 他们说好吧 标普和穆迪做了评级的工作 他们告诉我那是AAA 这意味着最高的负债能力 知道吗 无论评级公司告诉投资者什么 可能是A等级 我忘了债务水平都有哪些了 但是他们不假思索相信了评级公司的话 他们得到他们投资的钱的7%的利息 不管是多少 或者说是得到6%的利息 而且这看起来很好 所以那些投资人认为 能得到7%的利息不错 他们认为这是很好的投资 所以之后他们甚至投入更多的钱 有更多的投资者也想投资 这很好 风险非常小 我的投资取得了不错的回报 比把这笔存进银行好多了 也比买国库券好多了 不是吗? 所以之后就有更多的钱流入了 好吧 更多的钱希望投入抵押贷款 但国家金融服务公司可能会说 好吧 我们已经给了所有有资格的贷款人抵押贷款了 为了寻找更多的人从我们 这里得到抵押贷款 我们就只能降低一点标准了 不是吗? 我们能够降低标准 因为我们发现即使我们降低标准 也没有人会对抵押贷款违约 在下个视频中 我可能会给大家讲一下 为什么会这样 所以国家金融服务公司将发行更多抵押贷款 将更低标准的抵押贷款卖给投资者 当然 国家金融服务公司的经纪人喜欢这样做 因为每做一次这样的交易 他们就会得到一些钱 而后再把抵押贷款卖给投资银行 投行把它们打包后卖给投资者 所以抵押贷款一旦过手 他们便会得到酬金 所以他们只是筹集钱 投资银行也喜欢这样做 不是吗? 他们只是喜欢做交易 他们每做一次交易 他们会得到越来越多的钱 此时 投资者似乎也很高兴 因为他们把钱投在这个系统中 可以这么说 尽管他们可能会看报纸 会看到标准在降低 但是他们一直获利 因为在这个时期违约发生的数量很少 我将在下个视频中解释 为什么违约率如此低呢 他们认为收益很不错 投资风险非常非常低 收益却可能是6%或7% 在下一个视频 我将做解释 为什么在那段时期违约率非常低 再见