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房价飙升难题 在2006年以前 随便你和谁说 尤其是地产经纪人 他们通常都会告诉你 全国的房价只会涨 可能也会有裁员的情况 又或许油价突降 导致得克萨斯州的人们失业了 然后那里的房价下降 又或者密歇根的人们失业了 然后导致那里的房价 也下降了 但是全国范围内 房价除了上涨还是上涨 这种趋势很大程度上始于 经济大萧条时期 房价持续上涨 每年上涨1%左右 实际的涨幅可能要小一点 但是最近十年伊始 从根本上 有了一些相当惊人的变化 我这里有一份希勒房价指数 这个估计是我能找到的对房价评估 最适用的房价评估数据 比中介机构的要适用 因为凯斯-希勒指数是比较同一所房子 在不同时期的价格 也许后面我会另做一个视频 分析他们具体是怎样操作的 回到凯斯-希勒指数 看这个 这是他们给的数据 在2000年的时候一套房子的价钱是十万美元 也就是这一年的指数是十万 我指的是全国范围 到2004年的时候达到了这个数值 房价上涨了46% 2006年 房价达到巅峰 上涨88% 是2000年的两倍 我们都想知道的了解 究竟怎么回事? 是什么推动了房价的飙升? 又是从什么时候开始的? 在美国历史上 房价从未增长地如此迅猛 特别是思考宏观经济正在发生怎样的变化? 我这样说的意思是? 其它行业价格的上涨会 带来怎样的改变? 需求必须大于供给市场才能正常发展 对吗? 既然如此 我们分析一下一些可能的理论 需求驱动是什么? 能把房价带到这样的高位? 我用绿色来表示 需求驱动 是人口增长快于房屋储存? 我说的房屋储存是 只是需求 我们再回到人口这一点 房屋储存相当于市场供应 所以人口增加 就是需求驱动力 另一个需求驱动力是? 收入增加 对吗? 另一个动力 如果有大量的人忽然暴富 他们就会愿意买房子 那供给驱动力还有什么? 就是那些新房子 .... 如果你同意传统的供需关系论点 为什么从2000年到2004年房价会上涨40% 或者从2000年到2006年房价会上涨80% 这些变化态势比这些要快 然后如果你采用人口和收入的观点 人口或者总收入增长的速度 就比修建新房子要快 我们来看看这样是否成立 为此我找来纽约时报上的一篇文章 我相信你们通过谷歌可以搜索到 更全面的数据 这只是我快速搜索得到资料 看能不能打开 好了,可以了 来自纽约时报的文章 一份图表 显示了个人收入的所有纳税申报 的相关数据 注意这里 从2000年到2004年 个人申报是下降的 事实上 2000年到2004年数据是下滑的 更有趣的是这边 我看能不能把这个拖过来 为了适应通货膨胀以美元为单位 2004年总申报收入下降1.4% 因为同时期人口也增长了 个人实际收入减少了两倍不止 一年减少了1641美元 降幅达到3% 那这表明了什么呢? 意思就是总收入降低了1.4% 但是人口也应该是增长了1.5% 人均就是3% 来做一下小结 那我们知道了什么? 发生了什么? 我们知道在全国范围从2000年到2004年 人口增长率大约是1.5% ...... 并不多 这是四年的数据 每一年的增长率不足1% 人均收入也就是申报所得 我想大概会是 一个不错的代名词 申报所得收入减少3% 纽约时报的文章显示 我们总的可用美元减少了 减少了1.4% 可是问题就是 这里有钱多出来了 和房子的数量持平 可能房子数量要稍微多一点 但这不重要 但是让我们确认一下 出于一些原因像房屋毁坏 或者修建房屋的速度 不能和人口增长速度同步 从找的这些数据里 我发现了这个 文中说 据估计 在1999年的时候 有1亿1千5百万间的房屋在规划中 在美国 也就是 在2000年大约有1亿1千5百万 的房屋 .... 看看 在这个时间段里 大约有多少房屋建成? 房屋储存量增长的百分比是多少? 我找到了如下数据 年度新建房屋数据 不用把它看完 我们看到这里 回到2000年 你们可能看不清楚 多选择几个月份 从2000到2001年 是成千上万的房屋规划 在年度数据的基础上看到大约是一百五十万间的房屋 在2000年时 从这里开始加速增长 一直到2004年 到2004年为止 我们每年 大约修建两百万间房屋 这段时期内我们说的都是平均数 你可以尝试把精确数据算出来 但是会算的你够呛的 我们每年修建一百八十万间的房屋 .... 我们假设 这些房子都微不足道 我不知道我的邻居们 先前在哪推土盖房 无论怎样 他们都是在修建新屋 打上新屋的商标 仅仅四年 而我在意的是 纽约时报上的数据 修建了多少房屋? 算一下 1.8乘以4是多少? .... 大概有七百二万间的新房屋 在那段时间内完工 在2000年 房屋基数大概是 一亿一千五百间 在此期间 房屋储存量上升了6^% 也就是房屋供给上升了6% 发生了什么? 从2000年到2004年 我们修建了无数的房子 房屋供给上升6% 人们收入反而下降了 原因是经济衰退 雇员被辞退 或者 工资减少 收入下降了 人口却增加了 我们辛苦赚来的钞票 实际上缩水了 买房子的实际支出是减少少了的 与此同时 房屋数量又增加了 同样 在这段时间内 房价上涨了46% 我不大记得具体数目了 可能是40%什么的 2006年以前都在持续升温 在2000年左右上涨了80% 奇怪的现象 .... 经济学基础会告诉我们 如果供给增加 需求减少 价格应该下降 但是事实却并非如此 我们大可以这样设想一下 你了解供给和需求的知识 你知道价格的会下降 但是他们不降反升 且以美国前所未有的速度 上涨飙升 请看我的下一个视频为你分析 为什么我敢肯定美国的房价会上涨? 再见 完