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我来举个例子 讲讲房地产泡沫是怎样摧毁财富的 我真正要表述的重点是 一旦财富被摧毁了 法律能做的就是 在遭受损失者之间分配损失 你不能通过立法 一下子创造财富出来 你可以鼓励投资 等等 我们会在以后的视频中进行讨论 这里 假定 在第一年 我有个邻居 托尔兄弟外出闯荡谋求新的发展 他们建造了5间房屋 我画一下这些房子 第一间 第二间 第三间 第四间 第五间 假设 这个时期的购房环境比较正常 大概是1995年的时候 为了便于讨论 假定这就是1995年 我想让这个例子比较抽象 因此我们把这叫做第一年 在1995年时 一些人发现有5间新的房屋 他们要买下这些房子 每间房屋他们要支付10万 这都是合格的贷款 那时还没有债务抵押债券 和抵押贷款证券市场 实质上 这些人自己要拿出20%的资金 他们有良好的信用记录 剩下的通过贷款得来 这些人有2万的自有资金和8万贷款资金 我常用E代表自有净资本(所有者权益) 现在 我们把这些都进行证券化了 借款变得非常简单 一年比一年容易 由于房地产的价格一直在上涨 人们也因此觉得没有什么风险 再假定 到了2005年 如果是一个抽象的例子 也可以称之为第二年 在2005年 突然所有的人 都能获得资金 实际上那些拥有房产的人并不想卖掉房屋 因为他们确信房屋的价格将会快速上涨 拥有那些房产从而成为百万富翁 只是迟早的事 到那时再卖掉房产 但市场上有很多资金 任何人都可以得到贷款 假定 这些最初的房主 他们或许不得不要搬离此地 或者想搬到一个房地产价格更便宜的地段 或者是因为他们的孩子要上大学了 因此要消减房屋资产规模 他们决定卖掉房子 因为在市场上对房屋的需求很旺盛 每个人都能获得银行贷款 坦白的说 对于这个房子出价最高的人 从某种程度上讲 他是一个不计后果或者说非常鲁莽的人 总之就是这样 我不会深入讨论 还是假定 他们想要花100万来买下这间房子 他们没有自有资金 100万全是贷款 次级贷款 负摊销抵押贷款 他们也没有信用评级 等等 他们付了100万 现在 这个房子的购买价格就是100万了 我们可以说 其中的自有资金为零 当然 这家伙现在牛了 十年间 他充实了自有股本(资金) 但即便他没有这么做 即使他仅仅是每年支付那8万元贷款的利息 这个家伙 他出了2万块 现在就能得到100万 偿还8万的贷款 他实际到手的就是92万 加上此前投入的2万 那么他现在可以带着94万搬到哥斯达黎加去了 从此过着国王般的生活 尽管我听说哥斯达黎加的消费水平上升了 但不管怎么说 看看隔壁的邻居会发生什么情况? 这些人没有卖他们的房子 他们并没有遇到 次级抵押贷款的人开高价买房子 啥都没发生 没有现钱到手上 但是立刻 这些人会说 你也知道 我们的房子跟卖掉的那第一间房子一样的 或许比它还有好些 所以我们的房子也值100万 因此 我们的账面财富 在这里都是100万了 仅仅是根据一笔交易得来的 这发生在只有5家临近房屋的情况下 事实上 可能会在有500间临近房屋的情况下发生 你只发现有一个人为一间房子付了高价钱 接着立刻 临近房子的房主 都会认为他们的房子也值那么高的价钱 这真是无中生有 只因为某人获得了廉价的信贷 然后购买某物多付了点钱 接着临近的每个人 都认为他们也得到了90万的财富 至少在这个例子中是这样的 你很难看到房产价格呈九倍的增长 但在一年之内 房价增长两倍并不奇怪 好 我们是在10年里见识到了9倍的增长 例子中就是这样的 实际上这并不疯狂 不管怎么说 这都只是他们名义上的财富 所有的这些人并不想卖掉房子 其一 他们喜欢自己的房子 他们的孩子还在这 他们会说 哇 十年的时间 我的房子从10万升值到100万 再过10年 我的房子要从100万升值到1000万了 现在我为什么要卖它呀 到退休时我再卖掉它 他们并没有思考 10年后谁会支付1000万来买他们的房子 唯一可能会买的人-- 我还是另做一集视频讲解 我只是不想在这儿浪费时间 但他们仍然可以把它货币化 他们会说 当我去理财规划师那儿时 他们会告诉我 噢 你把所有的股本(资金) 都投到你的房产上 太不经济了 他们有多少的资金? 之前有2万在里面 即使他们没有充实任何资金 只支付贷款的利息 现在就有另外90万的股本权益了 那么这群人 即他们的理财规划师 兄弟姐妹以及工作上的好友 会说 噢 你的资产负债表太没有经济效率了 你为什么不拿出其中的一部分资金 进行投资 或者让它产生效益 此时他们答道 真是个好主意 我要申请一笔房屋净值贷款 假定 这个人到了一家银行 这家银行说 好的 没问题 我将给你一笔50万的房屋净值贷款 同时 作为代价 我要收取8%的利息 这就是银行 银行觉得这是一笔不错的业务 因为这50万的贷款是有房屋作为担保的 它并不同于无担保的贷款 无担保贷款会使银行 在借款人宣布破产时什么也得不到了 房屋净值贷款是以房屋作为抵押担保的 因此银行认为 要是借款人不偿还50万的贷款 要是他违约的话 不管什么原因 他的房子就是我的了 那房子价值100万呢 为什么我会认为它值100万呢? 因为临近的一所房子之前就卖了100万 坦白地讲 不幸的是 房产估值就是这么做的 一般人们就会说 临近的另一间房子卖了100万 这间房子肯定值100万 因为它跟那间差不多 或者说还要更好些 那么这家银行就会觉得他们做了一笔好买卖 这要比买国债好多了 这笔业务的利率是8% 国债的收益率只有3%到4% 而且如果他们违约 我也能够得到那间房产 它的价值可能要比贷款额还要高 那我就可以把它拍卖 轻易就收回了50万 因此那家银行的风险经理也认为 这的确是一笔好买卖 接着他们可能会把这些贷款分成小块 卖给其他的人 并对这些进行评级 都是3A级 但接下来发生了什么呢? 我们假设 2005年 虚构的世界里 2005年达到了信贷周期的顶峰 也就是这一年信贷最为宽松 一旦那些得到了100万贷款的人 没有了工作 他们可能连房贷都还不上了 更不用说继续支付利息 甚至是支付最初那笔低利率贷款的利息了 也许他们开始违约了 信贷开始缩紧 假设 这些家伙的房子就被查封了 他就把房子给了银行 银行接着就把房子给拍卖了 我们假定 当银行在拍卖房子的时候 收回了30万 与此同时 这些持有50万现金的人们 做了些什么呢? 他们的目的是通过房屋净值贷款获得资金 让这些资金运转起来 进行某种投资 他们会说 有什么会比房屋改建 更具有投资价值呢? 因为我们都知道房屋投资就是最好的投资 因此非常不幸 50万中的很大一部分 都拿来投资到花岗岩台面板 每间房子都多了两个浴室 换上硬木地板 你可以想象一下 他们也想善待下自己 于是也小度了个假 这就是所谓的房屋投资了 因为他们说 这样会增加他们房屋的价值 同时 作为附带效应 这看起来 对邻居也会有好处 真快活 我可以住在一间 我的收入不能负担得起的房子里 我已经做了关于投资和消费的视频 但是这里的50万投资 我认为并不是真正的投资 这只是消费 因为它并没有在任何方面 提高世界上的生产力 它没有为经济做贡献 因此这并不是真正的投资 如果房屋改建后 非常笨的人被你的房屋吸引了 他们愿意出更高的价格 还可能算是一项投资 你并没有投资建一间厂房 也没有研发新技术 使我们大家变得更加富有 一共是58万的债务 而抵押的资产 事实上 我要偿还50万加上原来的8万贷款 他们都会琢磨 我还要偿还50万的贷款 你仅仅是花了一些钱在某些地方 假定他们都那样做了 只卖30万 可能就是在2006年 回过头来 这间房子被查封了 在下集视频中我将继续讲解 我刚意识到又超时了 拍卖得到了30万 的生活方式变得更好了些 看看现在 可能这些人都做了那样的投资 让你或者那个买了你房子的人 那么你认为他们会怎样做? 那些申请了房屋净值贷款的人