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在前一个视频中 发生了些什么事情? 在1995年的时候 我们有些邻居 他们都谨慎地买了套房子 其中自有资金占20% 以10万的价格买下来的 坦白地讲 那个时候可能有非常多的人 想要买房子 但很多人并不能筹到钱 这恰好是有原因的 因为你必须得证明你有筹资的资格 不管怎么说 10年过去了 筹钱变得很容易 由于房屋的价格一直呈现出动态上涨 人们便忽视了风险的存在 人们也愿意把钱借给其他更多的人了 仅需要多联系下其他一些银行 就能做到 在2005年 也就是泡沫达到顶峰的时候 某个人花了100万买下了那第一套房子 没用自有资金 全靠次级贷款获得的资金 接着 一年之后 他的房子被查封了 房子也被拍卖了 拍卖所得只有30万 从他们花100万买下那套房子的时候 到现在拍卖所得只有30万 我们假设 经历了-- 就说是几年吧 我假定是到了2008年 那么在2008年 房子被查封了 然后拍卖所得是30万 在此期间 所有的这些人 都借了一笔50万的房屋净值贷款 对吧? 因此他们都负有50万的房屋净值贷款债务 以及最初存在的8万贷款 如果他们过去只付利息 则共有58万的债务 否则也许债务要少些 我们就粗略估计下算是50万吧 2008年时 起初他们会说 你也知道这只是暂时的 那只是大甩卖的价格 这些拍卖并没反应出实际的市场情况 因此我们只需静待事态的发展 等着房价上涨 因为这并不是真正的交易 但我们说 2009年到了 第二间房子的房主 可能是在另一个城市 谋到了一份工作要搬离此地了 可能是被解雇了 付不起房贷了 他们要卖掉房子了 他们想要卖的价高一些 并非巧合的是 他们都想以60万的价格出售 没人应答 没人争抢 因为有很多人都想 卖掉房屋后 在还了贷款的基础上 还多少能赚点 但没人要买他们的房子 某一刻 他们放弃了这个想法 他们又找到银行说 银行啊 我能进行亏本出售吗?要是房屋售价太低 收到钱后我就不再欠你任何债务了 但那个时候银行对形势仍然有信心 他们很可能说不 亏本出售发生在你卖掉某物的价格少于 你因此物而欠下的债务的时候 亏本出售就像拥有这第二间房子的家伙 假设他有50万的房屋抵押贷款 如果他要以48万的价格卖掉房子 银行也同意48万就是他要偿还的所有款项 这就是亏本出售 对吧? 但要是银行不答应 让你要么卖掉-- 否则我们将查封-- 你必须偿还债务 否则我们将查封你的房子 你也知道 这个家伙当然会说 反正我也一无所有了 我刚已经失去了工作 房子的钥匙在这 你们去查封它吧 银行回应道 好 我就去查封 几个月之后 银行意识到这真是一个糟糕的决定 因为现在 当他们拍卖这间房子的时候 他们实际上收不回58万 甚至48万也收不回了 拍卖所得只有25万 这些听上去似乎是一个极端的例子 我所描述的这些情况 跟发生在莫德斯托 斯托克顿 加利福利亚 迈阿密以及内华达部分地区的事情没什么两样 总之 它的拍卖价款是25万 现在临近的街坊每个人都开始恐慌了 因为第二间房子的房主 切实地付出了努力 也没能卖掉房子 试着和银行商量亏本出售 也没有获得同意 当银行拍卖房子 所得的拍卖价款比第一间房子的售价低多了 只有25万 那么现在 所有的人都会说 我在做什么? 兼职着三份工作 偿还50万的房贷 而房子可能就值25万而已 要是有人理性的思考一下 其实25万并非一个被疯狂虚报低的价格 他们以10万的价格买的 也许要你会考虑GDP增长或者通胀的调整 那10万在2009年可能值15万甚至是20万了 那么25万实际上并非一个荒诞的价格 所有的这些人就会说 为什么我还要继续如此辛苦地工作 为什么还要做房奴? 我只要把这些钥匙交还给银行就好了 这就是所谓的 叮当邮件 因此 你把钥匙交给了银行 假设这个家伙把钥匙交给了银行 这家银行当初认为他们的这笔贷款很谨慎 我认为 第三间房子的房主 也会把钥匙交给银行 而非继续还房贷 银行会说 哦 现在这房子是我的了 然后进行拍卖 只得到了25万 那么银行发生了什么状况? 银行贷出了一笔50万的贷款 收回了25万 同时 这家伙也损失掉了 最初投入这间房子的自有资金 第三间房子的主人也不再拥有这间房子了 那么每个个体都损失了多少财富呢? 银行有50万的现金资本流出 现金资本能够用来投资建设工厂 种植庄稼 投入到研发 可能会研究出新材料或者新技术 实实在在50万的现金资本 现在呢 他们得到了一间房子 然后拍卖掉 收回25万 对吧? 他们损失了25万 这个人 房子先前的主人 他们损失了多少? 进行这项交易之后 他们实际上赔掉了他们在这间房屋里 投入的原始自有资金 在这间房屋中有多少属于自有资金呢? 我们假定在进行交易之前 他们投入的自有资金是2万 对吧? 也就是损失了2万的自有资本 坦白地讲 他们不会把那间10万的房子 以25万的价格卖掉 我们知道 即使在所谓的极不景气的房地产市场 他们还是能以25万的价格卖掉 因此 我们看看 他们有8万的贷款 25万的资产 他们的自有资本是25万减去8万 就是17万 因此 他们损失掉了17万的自有资本 如果我没算错的话 我想你们应该知道其中的要点了 他们通过房地产的升值充实了自有资本 只是房价并没有从10万变到100万而已 而是从10万变到了25万 因此他们的自有资本是2万加上15万 15万是房屋资产升值的结果 要是他们并没有进行房屋净值贷款 他们也就不会有17万的资金损失 因此 这些房主的损失是17万 进行了房屋净值贷款业务后 两部分损失加起来 总共的损失是多少? 一共是42万 42万的资本消失了 它从经济体中消失了 到哪去了呢? 某一刻它还存在的 它必然去了某一个地方 它被消费掉了 它花在了这些花岗岩台面 硬木地板 以及度假上了 度假是纯粹的消费 你会说 或许这些消费能起到一定投资作用 能增加生产力 但在很大程度上来讲 这些只是纯粹的消费而已 就如 硬木地板 加两间浴室 花岗岩台面 确实有些价值 但是它们的价值肯定比不上 花在它们上面的现金资本的价值 这些资产都贬值了 它们都是奢侈品 它们可能也只符合花钱进行装饰的人 的胃口 总之 这集视频的要点是 在经历资产泡沫的时候 就如房地产泡沫 人们会无视风险的存在 人们的心理就是资产的价格只会上涨 那时人们也开始对通胀有了概念 资产价格上升 然后开始借钱来克服通胀 充分利用杠杆来抵消通胀 这样就会出现财富资金分配不当的情况 本质上讲 很多资金资源都被摧毁了 那些财力本可以用来建设工厂 建学校 修马路 等等 人们却用来装饰花岗岩台面 度假 以及在索诺玛 曼马库斯百货 购物来获得满足感等等 所有的这些 基本上仅仅是消费 摧毁了财富 所以它就消失了 我强调这点是因为 现在政府认为 可以通过立法来避免 实际财富的摧毁 政府还认为 如果以某种方式从银行 买下这笔50万的贷款资产 接着如果持有足够长的时间 或许它的资产-- 那间房子已经被查封了 也就没有那笔贷款资产了 取而代之的是房子了 因此政府可能会说 要是我们买下了这间房子 持有足够长的时间 或许它的价格会回升到100万 这样政府就能收回100万了 如果我们的人口增长很快 某一天 它又将变成一项有价值的资产 或者说需求量很高的资产 要是 它的价格没能再涨起来 它就只是一间 位于偏远地区的房屋而已 没人觉得它有用 或者类似于 这片地区 成了违章建筑区 临近的整个地方 都要拆成空地 谁知道呢? 最主要的是出于某种原因认为 一旦事情变糟糕了 它能够介入 并不让人们意识到他们摧毁了财富 我称之为通过立法来抵抗现实 现实是很难有所作为的 无论你是想通过立法来挽救 发表讲话来挽救 或者设想一个不符合自然规律的世界 这就是问题的关键 虽然有这种观点 但我并不想成为失败主义者 他们认为 对于这场信贷危机没有解决之道 特别是 我们正在应对的这场银行业危机 在下一集视频中 我将介绍一个初步的方案 实际上它是我的一个在商业学院的朋友 提出来的 如果你认为信贷在紧缩 并将成为问题的关键的话 那这个方案就很有意义了