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主要内容
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视频字幕

欢迎大家接着来上课 上节课我们讲到了一种很乐观的情形 即我用150万买了一栋房子(应为100万) 然后一年之后 房子的价值 或者说至少我认为 房子升值到了150万美元 因为邻居和我一样的房子 卖了150万美元 所以我最初的权益 就从25万美元涨到了75万美元 为什么呢? 我的权益仅仅是 如果我有价值150万美元房子的资产 我还欠银行75万美元 这是我最初为买房子的抵押贷款 然后剩下的就是我的权益 那么我的权益就变成了原来的3倍 从25万美元增加到75万美元 在这节课我要讲 我可以用权益做什么 我的意思是说 权益不是现金 权益会让你觉得你有一笔财富 你会觉得很富有 我来告诉你 你可以通过房屋净值贷款 来把权益变成现金 我觉得就是房屋净值贷款推动了 美国经济从2002年至今的发展 虽然现在经济处于不景气的状态 事实上我百分之百的确定现在经济确实不景气 但是我肯定直到2006年经济还是飞速发展的 那么房屋净值贷款是什么呢? 我去银行说 我有75万美元的权益 我希望――我很富有 但是我没有现金 我想用这笔权益做点什么 我希望生活得像个有钱人 银行说 Sal你是正确的 我们唯一的要求是 你有25万美元 或者说我们唯一的要求是 你可以拥有房子25%的权益 对吧? 银行希望有资本缓冲 因为如果我无力还贷 他们可以收回房子 他们可以取消抵押品赎回权 然后拍卖房子等等 所以银行说 我们愿意贷给你最多75%房子价值的钱 那么我的房子价值的75%是多少呢? 算一下 150万乘以75% 应该是75万加上75万的一半 应该是107.5万美元 我是心算的 可能结果是错的 但是大概应该就是这个数字 所以银行说 我们最多可以 贷给你房子价值75%的钱 当然要用这个房子做抵押 到现在为止 我们贷款了75万美元给你 看一下还有多少钱 我们可以贷款给你 减去 这里的单位是百万 0.075 这是多少呢? 300 这是250加上75 所以最多可以贷款给你32万5千美元 这是什么呢?这些钱是从哪里来的呢? 这些钱本质上 是从我的房屋权益里出来的 这有什么意义呢?会发生什么呢? 我们假设我得到这笔贷款 我告诉银行我想要32万5千美元 现在就要 会怎样呢? 我重新再画一个资产负债表 我刚才没有使用资产负债表这个词 这是我们刚开始时讨论的目的 我把这个表画的大一点 记住负债加权益等于资产 那么我的资产现在是多少呢? 现在我有价值150万美元的房子 我还从银行贷款得到32万5千美元 现在我们叫它325千 这是我从银行得到的贷款 现在我的负债是多少呢? 我有原先房子的贷款 原先的贷款是75万美元 我把负债写在这里 不是整个的这个方框 下面要写权益 所以只有这个方格是负债 75万美元 然后这里是我新的贷款 32万5千美元的现金 所以这里是新贷款 是32万5千美元 这是房屋净值贷款 我用房屋的净值贷了款 这是房子的权益 那么剩下的权益是多少呢? 我把这些都写清楚些 这几个是负债 这几个是资产 权益是剩下的部分 那么我的资产呢? 我有182万5千美元的资产 减去 我的负债是多少呢? 减去107万5千 这是我能向银行贷款的 最大值了 资产减去负债剩下的是所有者权益 算一下 825减75 我仍然有75万美元的权益 这是有实际意义的 如果我进行一些交易 可以从中换取现金但是有了新的债务 那么我的权益是不变的 但是现在是怎样的呢? 我有现金 我觉得自己很有钱 因为我从来没有见过75万美元这么多的钱 那个邻居 隔壁的那个邻居 只不过是把房子卖了150万美元 就买上了一辆悍马 我是一个很现实的人 我觉得我也应该像我邻居那样开悍马 因为我和他一样有钱 所以我觉得 我也要去买一辆10万美元的悍马 还是别买悍马了 因为悍马也算是一种资产 我想把这些钱单纯花掉 虽然买一辆悍马 基本上就是纯消费了 假设我的邻居要花10万美元 去环游世界度假 我也想 因为我啥都没干 靠着我的房子 去年赚了50万美元 我觉得我也应该花10万美元去度假 所以我拿着10万美元来度假 现在我只剩下22万5千美元 我有了一次非常完美的度假 但是在这次度假里我没有任何资产回报 虽然你可能觉得幸福是一种资产 但是它不会出现在你的资产负债表上 所以之前我有32万5千美元的现金 现在只有25万美元现金了 所以资产总额就少了10万美元 现在资产是多少呢?是172万5千美元 对吧? 因为我已经花了10万美元了 那么现在负债和权益变成多少了呢? 负债没有变化 对吧? 不可能因为我去度假 银行就给我少算钱 我仍然欠银行107万5千美元 这10万美元都是从我的权益中来的 所以突然间我就没有75万美元了 我只有65万美元了 这不是我的房子的资产负债表 这算是我整个人生的资产负债表了 现在我的整个资产负债表 发生了什么呢? 我只是从我原先的权益中 拿出了10万美元 把它变成了现金 然后有了一次非常棒的长达一年的度假 这就是房屋净值贷款 就是它推动了经济的发展 至少使美国的经济 从2002年到2006年间通货膨胀了 因为如果你还记得的话 在2002年2003年 大量的人失业了 但是消费性开支持续性上涨 所以人们赚的钱少了 或者说他们没有工作 但是为什么消费却增加了呢? 是因为他们的房子增值了 他们以房子的价值抵押向银行贷款 他们从中换取现金 用这些钱买悍马 度假 或者是买好看的衣服 这些推动了经济的发展 下节课我们说不定会讲一下这个问题 为什么房价会上升 或者是为什么在房地产繁荣发展时期 房价会上升 这是我们 不可避免谈到的问题 下节课见