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更多关于资产负债表和净资产的讨论

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欢迎大家继续上课 上节课我们讲到 我用100万美元买了一栋房子 为了买这栋房子 我去了银行 询问银行能否为我贷款75万美元 银行回复说 Sal你有很好的信用等级 你看起来也是个不错的人 那么我们就同意给你75万美元的贷款 因此我就得到了75万美元的贷款 还有我努力工作存下来的25万美元 用这些钱我买下了那栋房子 交易完成后 我就得到了属于我自己的―― 这可能不包括所有的 但是这是我的个人资产负债表 看起来这栋房子是我的一切 对很多人来说房子就是他们的一切 那么这种情况下 我的资产都有哪些呢? 在我的资产负债表上有一栋价值100万美元房子 这栋房子是我的一切 我想在你眼里这房子可能算不上什么 所以我现有的有形资产就是这100万美元的房子 我的负债情况呢? 我欠银行75万美元 我们在上节课学到过- 你不能把这个看作是公式 对此你应该有点直觉了 资产等于负债加权益 它的变形是 资产减去负债等于权益 没错吧? 两边都减去负债 如果我把其他事情都解决了的话 我就有一栋100美元的房子 还欠银行75万美元 最后剩下的是25万美元 这是可能的事情 我可以以100万美元的价格卖掉这栋房子 然后再把银行的贷款还清 那么还会剩下25万美元 这就是权益 就是你去除其他之后所剩下的资产 或者用另一种方法 这种方法可能更好理解一些 用你所拥有的资产 减去欠别人的资产 剩下的就是权益 这也是“所有者权益” 现在我们来看一些情境 例如你买的房子的市场价变动了会怎样 当这个发生的时候- 哦这个很重要 要标记一下 银行 银行不会直接 把75万美元给你 他们不会说 Sal这是75万美元 你拿去吧 我知道你会再还回来的 但是你可能会去摩纳哥赌博 他们想明确 至少他们会把贷款给你的钱 一分不少的收回来 这是至关重要的 他们想知道 他们将来是否会收回本金 所以他们会说 Sal我们可以给你贷款 但是你将来必须还贷款 或者你可以用你的资产抵押 我会说 好的 我会用贷款买房子 价值100万美元的房子 如果期间发生了什么事 比如说我失业了 或者是失踪了等等 如果我无法偿还75万美元 你们可以扣押这栋房子 你们会得到一栋100万美元的房子 对银行来说 这笔交易很划算吧? 他们倒是希望我违约 还不清贷款 因为他们只贷款给我75万美元 但是如果有天我告诉他们 我没有收入 我无法还清贷款了 或者是我失业了 我无力偿还贷款了 他们立马就能得到价值100万美元的房子 他们会赚25万美元 对吧? 他们这样就免费得到了我的25万美元 在这种情形下 银行只赚不赔 这就是为什么他们要确保 倘若你无力偿还贷款他们能获利的原因 这就是为什么 过去 我觉得过去行情好的日子又要来了 我觉得它们已经- 银行想让你买房时付头期款了 因为有这样一种情况 我借了钱 买了这栋房子 然后我失业了 一夜之间我的钱都没了 银行会“取消抵押商品的赎回权” 取消抵押商品的赎回权意味着 Sal你无力偿还贷款 那么我们就把你抵押贷款的房子收回 在这种情况下 银行会说 Sal无力还贷 我们收回这栋房子 当他们收回房子的时候 有这样一种情况 他们可能不能卖出这栋房子 得到100万美元 他们不能一直等着 等到有房屋经纪人出面卖掉房屋 所以银行可能会拍卖这栋房子 如果这栋房子被拍卖了 根据法律银行可能得不到多于抵押贷款的价款 或者是高于抵押贷款的其他资产 银行要交税 这部分我不会讲太多 但是银行会拍卖这栋房子 可能这栋房子会以80万美元的价格拍卖 对吧? 那100万美元的资产就会变成80万美元的资产 银行会有资本缓冲 对吧? 如果为买100万美元的房子向银行贷款75万美元 然后100万美元的房子卖了80万美元 银行仍然能收回贷款的钱 这就是为什么在行情好的时候 银行会要求抵押资产的价值高于贷款20%-25% 因为他们知道 即使房子的价值贬值20%-25% 他们也会收回贷款 贬值是由你的权益来垫付的 我应该画一张图表来表示这种情况 假设不知什么原因 我要把这栋房子减价卖掉 或者我不能卖房子 因为银行要清理我的资产 银行想要收回房子 在这种情况下 这不是好的情况 因为我会一无所有 我们来看这样一种情况 假设邻居的房子卖了 假设邻居的房子和我的房子很像 邻居的房子卖了80万美元 那么这种情况下 如果我要对自己诚实一点 如果我要诚实对待我的资产负债表 那么真实的资产是 我需要重新估计资产价值 我不可能虚伪地说 这还是价值100万美元的资产 所以我会对其重新估价 事实上这叫“逐日盯市” 你可能听过这个词 “逐日盯市”是指我对我的资产 不时地 可能是每隔几个月 每个季度 一个季度就是1/4年 我要重新确定它的价值 确定价值的最好方法就是 看和它相似资产的价值是多少 根据该资产市场价的变动来重新估价 很少有房子是完全一样的 当然在一些社区里有完全一样的房子 但是很少有资产是完全一样的 我们假设一种情况 有一栋一样的房子卖了80万美元 我要诚实 我要逐日盯市 那么我的房子现在价值80万美元 和我一样的房子 不知道什么原因 这栋房子的市场价贬值了20万美元 可能是附近的汽车厂破产了 在这种情况下会发生什么呢? 我的新资产负债表会有什么变化吗? 我的负债会因为 邻居的房子卖得便宜而改变吗? 不会的 对银行而言 我仍然欠他们75万美元 这就是负债 我仍然欠银行75万美元 当然这就是资产 那么还剩下什么呢? 还会剩下多少 如果用市场价清算的话 如果以市场价卖掉房子? 我还会剩下5万美元 本质上 当我的房子贬值的时候 会体现在我的权益上 看来我要讲一堂关于杠杆作用的 收益与风险的课了 因为这和全球范围内 正在发生的事情息息相关 但是我觉得你应该对此有所理解 权益承担了所有的风险 在这种情况下 这就是为什么银行想让你付首付了 因为如果你无力偿还贷款的话 银行就会收回房子 即使在房屋贬值的 情况下 如果你无力还贷 银行还是会得到75万美元 对吧? 如果你离开市区 失业 你告知银行你无力还贷 他们就会收回房子 可能会卖80万美元 因为你的邻居就卖了这个价 银行会拿回贷款 这就是他们为什么想让你付首付款了 另一种情况 比较乐观的情况 在现实中发生比较多的 尤其是在 加利福尼亚 弗罗里达和内华达州 最近五年来一直如此 关于为什么会这样我会用一整节来讲的 假设一年之后邻居的房子 没有卖80万美元 假设是一样的房子 邻居卖了150万美元 你会觉得 呵不得了 这样就太好了 现在我的房子也值150万美元 因为我逐日盯市 现在我的资产――没什么改变 还是一样的房子 但是我想 因为别人卖了150万美元 我觉得我也能 那么我的资产就是一栋150万美元的房子 我的负债呢? 我的负债没有变化 我仍然欠银行75万美元 这是我的负债 那还剩下什么呢?权益是多少呢? 资产减去负债 我现在有75万的权益 这实在是太好了 这房子升值了50%对吧? 从100万美元涨到150万美元 我的权益长了3倍 增值了200% 当你用杠杆作用的时候 你会觉得从中受益 杠杆作用是用借款买资产 但是当你用杠杆作用时 当你的权益得到回报 它会使你的资产增值 希望没把你讲糊涂了 但是在这种情况下 我的权益突然升值了 时间不够了 下节课 我会讲这是怎么发生的 因为你会在很多社区看到这种情况 从2001年到2005年很多房子都升值了 很多人靠着他们的房子 使权益增值了 他们觉得 哇 我什么都不用做 就用25万美元的净资产 换来了75万美元的净资产 只是因为我邻居的房子卖得贵了点 下节课再见